你必须知道的4个投资回报指标

September 3, 2021 by

人们喜欢被动收入这个概念. 被动这个词本身就意味着很少或没有工作,对吧?

Wrong.

Don’t get me wrong, 被动投资需要做的工作比普通合伙人少得多(这是毫无疑问的), 但成功的被动投资者并不只是把钱投给交易发起人,然后坐享其成.

不,成功的被动投资者知道他们必须做两件事:

  1. Vet the Sponsor
  2.  Vet the Deal

Again, 这可比, you know, 实际操作交易, 但也不是什么都没有.

审查赞助商或交易, 你必须对这个行业有足够的了解,才能知道赞助商和交易是否真的有意义.

为此,你必须知道最常见的投资回报指标. 如何、何时以及为什么使用它们.

So, 被动投资者需要工作, 但好消息是,这不是一项非常困难和耗时的工作. As a bonus, 一旦你知道你要找什么, 你几乎可以立即知道你是否想要加入一个潜在的赞助商的协议.

被动投资快速入门指南
http://www.invictusmultifamily.com/quickstart

要想达到这种极品竞争的境界,最快的方法就是理解每笔交易都要依赖的某些关键指标.

在本文中,我们将保持相当高的级别. 要知道,我们已经就每一个指标拍摄了更深入的视频(如果你想深入了解,我将在我们进行时提供链接), 因为能力产生信心.

不说更多,让我们深入了解如何、为什么以及何时使用特定的投资回报指标.


投资回报指标

Cash-on-Cash Return

相对于初始投资金额的年化回报.

这可能是投资者最常见的衡量标准. 这是一种简单的方法,可以快速确定你每年赚多少钱,相对于你在一笔交易中投入了多少.

如果你每季度支付10美元的分红,000 by year’s end, 你最初投资了100美元,000, 那么你的CoC回报率是10%.

让我们把它放在背景中来看, 过去50年,股市的平均回报率约为6-7%, 所以这对大多数投资者来说是一个基准线. The rationale being, 为什么我要以比在流动性大得多的股票市场上更低的回报来投资这笔交易呢.

这一推理有一些问题,但这无关紧要. 需要知道的重要一点是,大多数房地产投资者希望获得8%左右的CoC回报率.


Internal Rate of Return

投资经时间调整后的总回报.

内部收益率可能是我们将要讨论的最令人困惑的投资回报指标. 我们将保持高层次的内容,但要知道我们已经深入探讨了这个主题:

Now, from the 30,000-foot view, IRR考虑的是你在0时刻(即交易开始时)投入了多少钱, 其中包括分布, 现金再融资或出售的任何收益, 并将它们捆绑到一个宏观返回.

From here, 然后,根据你投入资金到收到回报之间的时间间隔,对回报进行调整.

当你收到钱是IRR的一个重要驱动因素, 因为它考虑了金钱的时间价值, 作为投资者,你需要了解的最重要的概念之一是什么.

Simply put, however, getting $1,今天的1万美元比你得到同样的1美元更有价值,000 a year from now.

Why? Well, two reasons:

  1. 通货膨胀——明年1000美元的购买力大概会低于今天的1000美元.
  2. 可用性——钱的价值在于它能让你用它做什么. 理论上的钱是不错,但手头的实际钱总是更好.

今天得到1000美元的价值比明年高多少? 这正是内部收益率所能量化的.

对我们来说,内部回报率是所有投资回报指标中最重要的.


Appreciation

资产价值随着时间的推移而自然增长.

Alright, 这实际上不是一个回报指标, 但这仍然是一个需要理解的关键概念.

如果你有自己的房子,你可能对这个概念有点熟悉,因为你已经(希望)看到房产的价值随着时间的推移而增加. That’s appreciation.

Appreciation 在概念上与膨胀相似吗. That is, over time, 资源的价值会增加,而流通中的货币的力量(通常是不断增加的)会慢慢减弱.

计算并将潜在增值计入承保假设中是很重要的, 至关重要的是,你的模型过度依赖于这个几乎不可控的因素.

市场目前正经历着强劲的经济和人口增长, 升值速度将大大高于那些经济疲软、人口净减少的市场. 这些差异不仅影响宏观. 微观层面的差异出现在各个社区的基础上.

 

For instance, in St Paul, MN (Invictus持有其大部分资产), 西区的房价在过去12个月里上涨了近10%, 而它的邻居直接与它的东部接壤, Battle Creek, 只实现了一半的增长, coming in at around 5%.

造成这些差异的因素有很多(超出了本文的范围), 但重要的是:不要指望升值.

如果交易保荐人预测该资产将同比升值一定百分比,而没有给出任何理由支持这种增长(比如历史趋势), 或未来发展的知识, 等等……)然后你需要用批判的眼光看待他们的回报预测.

我们建议进行敏感性测试,以推翻升值假设, 如果这些数字还能用的话, fantastic! 如果没有,那么……也许要三思.

Remember, 只有当某种退出事件发生时,升值才会实现, 无论是现金再融资还是出售, 它不可能是任何算子, 不管他们有多好, 能否在2-5年内准确预测市场周期的状态.

Now, 当我们说“不要指望感激,这不能与“强迫升值”混为一谈。, 这是一种完全不同的动物,是我们执行的多家庭增值模式的支柱. 更多有关强制升值的信息,请点击:


Equity Multiple

分配的总金额除以初始投资的金额.

许多投资者都不熟悉这个术语, 从大局来看, 对于你的基础知识来说,它并不像上面列出的度量标准那么重要. With that said, 这是一种很好的方式,可以让你一眼就知道你可以从一项投资中获得什么样的净回报.

So, 假设你放了100美元,000 into a deal, 在五年内(通过现金流), a refinance, 和销售利润)你总共得到200美元,000. 这意味着你的权益倍数是2倍(也就是你的钱翻倍了).

五年的监禁也不算太寒酸. 股市不会经常出现这种情况.

Now, like I mentioned before, 不要太在意股权倍数, 因为这个数字很大程度上受持有时间长短的影响.

如果你分析两笔交易,其中一笔的EM是2,另一笔是2.5x, 但第一笔交易是5年,而第二笔是10年, then, 第二笔交易其实没那么好.

你在这笔交易中投入的时间是原来的两倍,而回报却只增加了50%.

Again, 股权倍数是一个很有用的数字,可以快速告诉你(不需要复杂的公式)你期望从一项投资中得到多少, 而是因为很多事情都取决于持有期限, 这不应该是你决定为一笔交易融资的主要衡量标准.

At Invictus, 我们认为股权倍数是所有投资回报指标中最不重要的.

Preferred Return

对提供给投资者的利润的要求权.

Okay, that definition, by itself, is not terribly clear, 所以让我们来澄清一点,并使用我们在Invictus通常如何组织交易的一个例子.

Generally, 我们为有限合伙人提供7%的优先回报, 这意味着在我们(普通合伙人)扣除任何利润之前,他们将获得7%的投资回报. 一旦达到7%的门槛, 然后,根据个人在地产中持有多少股权,剩余的利润在普通合伙人和有限合伙人之间分配.

让我们进一步细化. 我们找到了一笔不错的交易,并将其365体育娱乐80/20的比例进行分配, 有限合伙人拥有物业80%的股权, 而普通合伙人只控制20%),如果我们未能达到预期回报,我们将获得7%的优先回报.

所以,如果我们做的是增值交易,第一年的回报不是那么强劲(因为我们仍处于重新定位的过程中), 只有%5的回报是产生的形式的季度分布, then, 剩余的百分之二将被支付到下一年. Now, 有限合伙人将在第二年获得9%的回报,而普通合伙人将分得一杯羹.

To use the Jumbo Jet analogy, 有限合伙人保证在普通合伙人吃东西之前先吃一顿3道菜的饭. 如果没有足够的鸡肉和沙拉来满足LPs的3道菜套餐, 普通合伙人就会挨饿.

对于普通合伙人来说,这是一个很好的方式,可以把他们的投资者放在第一位,通过说, “在我们为你的钱提供一个最低的满意的回报之前,我们将置身事外.”

在形式表上看到优先回报是一件好事,因为它表明,你和交易发起人之间的激励措施在财政上得到了更好的协调.

有些交易不会提供优先回报,这并不是说这笔交易本身就是坏的. 只要做好你的尽职调查,并确保所有从现金对现金和内部回报率角度的数字核实.


我们可以深入研究的投资回报指标有很多, 但如果你理解这5个指标, 你处于有利的位置,可以分析摆在你面前的潜在交易.

如果你仍然不清楚这些投资回报指标, 或者想要更深入地了解它们在交易过程中是如何相互作用的, shoot us an email at anthony@invictusmultifamily.com 我们非常乐意回答你们的任何问题.

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